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不動産豆知識コラムNo.2

不動産売却の流れ

不動産豆知識コラムNo.2 -不動産売却の流れ-

大切な資産をバトンタッチ

不動産売却の9ステップ

目次

売却の流れ

売却の理由

STEP01

売却相談

ご売却の理由は様々。
お客様のご要望・ご不安をお聞かせください

 売却には、法律や税金、経費など専門的なサポートが必要になりますので、まずはお気軽に当社へご相談下さい。 その際、「何のために売却するのか、買い替えるのか」などについて、なるべく詳しくお話ししましょう。

  • すぐは売らないが、現在の相場を知りたい!
  • 売却手続き全体の流れを知りたい…
  • いくらぐらいで売れる?高く売る方法を知りたい
  • 相場動向とベストなタイミングを相談したい
  • 売却による税金や節税方法について知りたい
  • 住宅ローン返済困難、打開策を相談したい
  • 早急に資金化したい(業者買取・当社買取)
  • 共有物・共有持ち分売却を相談したい
  • 離婚売却・財産分与について相談したい
  • 堅実な買換え方法を相談したい
  • 周囲に知られないように売却したい
  • 高く売るための修繕売却を知りたい
売却相談する▶▶

STEP02

物件調査

 まずは自分の物件の適正価格はどの位なのかを正確に把握することが大切です。 不動産業者が、売却物件の建築年数や周辺の類似物件の最近の売買事例、管理状況、市場などあらゆる観点から総合的に調査した上で査定価格を決めます。

  • 登記された権利関係および建築基準法等の法令上の制限など、法務局や役所などで調べます。
  • 構造、部屋数・間取り、建築経過年数、地形、境界、方位など建物・敷地を調べます。
  • 沿線、最寄駅からの所要時間、公共施設、文化施設、生活施設、周辺施設を調べます。
  • マンションの場合は、管理状況や修繕計画等も調査します。
  • 周辺の相場や需要供給状況といったマーケット動向を調査し、対象物件の市場性を判断します。
物件調査

▶公示価格について

公示価格は、主に以下の4つに分かれ、それぞれに意味と役割があり、市場の上昇、下落や地域格差の相対評価・参考に用いられます。 よって、実際に売買される「市場(実勢)価格」と大きく異なる場合もあります。

名称 地価公示 基準地価 相続税路線価 固定資産税評価
目的 一般の土地取引価格の指標等 国土利用計画法に基づく届け出価格の審査等 相続税、贈与税及び地価税の課税のため 固定資産税課税のため
実施機関 国土交通省 土地鑑定委員会 都道府県知事 国税庁 市区町村
価格時点 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 1月1日(3年に1度評価替え)
価格査定

STEP03

価格査定

物件の市場価値を調査した後は、物件の性質により次の方法を用いて評価・査定し、実際の売り出し価格を決定します。

1.取引事例比較法

市場性に着目した手法で、対象不動産と 「規模」「種別」「地域性」などが類似性の高い実例から評点比較と時点修正を行って、査定価格を算出する査定方法です。
居住用物件の査定額を算出する場合のほとんどに適します。

2.原価法

対象不動産を「再度新たに建て直す場合の想定費用から、減価修正」を行って、現在価格を算出する査定方法です。
主にビルなど、大型建築物の場合に利用します。

3.収益還元法

対象不動産から得られる予想収益(年間予想純収益=年間総収益-年間総費用)から利回りを考慮して算出する査定方法です。
主に賃貸収益物件や店舗などの査定に利用します。

STEP04

媒介契約の締結

 売却活動を進めるにあたり、弊社との間で「媒介契約」を結びます。 この媒介契約には3種類あり、売却プランにより選択します。

1.専属専任媒介契約

依頼者は、1社以外に重ねて依頼できません。 売主様による買主様の自己発見時も仲介業者を介さなければなりません。
仲介会社は、5日以内に国交省指定流通機構(レインズ)に登録し、1週間に一度以上の販売状況報告義務を負います。

2.専任媒介契約

依頼者は、1社以外に重ねて依頼できません。 売主様による買主様の自己発見時は、仲介業者を介さず契約可能です。
仲介会社は、7日以内に国交省指定流通機構(レインズ)に登録し、 2週間に一度以上の販売状況報告義務を負います。

3.一般媒介契約

依頼者は、複数社に重ねて依頼できます。 仲介会社は、国交省指定流通機構(レインズ)への登録や依頼者への販売状況の報告義務はありません。

媒介契約

▶媒介契約の特徴

専属専任媒介・専任媒介の特徴
  • 売主様は窓口会社の一本化により、各種手続き・連絡等の負担は軽く、仲介会社は、販促費は高く掛けられやすい
  • 個人の売主様の場合、仲介市場の約90%は、専属専任媒介・専任媒介で売買されております。
一般媒介契約の特徴
  • 売主様の手続き・連絡等は、依頼する不動産会社数分の負担となる。
  • 各社の各々の販促活動でネット上に対象物件が過剰掲載となりやすい。
媒介種別 複数社契約 自己発見取引 国交省の指定機構登録 業務販売報告
専属専任媒介 × × 5日以内 毎週必須
専任媒介 × 7日以内 2週間に一回
一般媒介 義務なし 義務なし
売却活動と現状報告
サイト掲載
現地販売会

STEP05

販売促進活動

さまざまな売却方法の中から、お客様のご希望に沿った売却が実現できる方法を選択して、 継続的に購入希望者を探します。
様々な販売チャンネルよりお問い合わせ頂いたお客様へは、物件の見学をしてもらいます。 同時に、周辺環境や商業施設・利便性等の魅力を直接お伝えして参ります。

1.人気の不動産サイトへの物件情報掲載

弊社は活動当日より、SUUMO、athome、Yahoo!不動産等、人気のポータルサイトに不動産情報の掲載を開始します。

人気のポータルサイト

2.紙媒体の活用

近隣エリアの新聞折込やポスティング等の広告に物件情報を掲載し、地域への訴求を進めます。

3.弊社ホームページへの掲載

弊社ホームページに物件の写真や詳しい情報を掲載し、魅力や特徴を伝え、お問い合わせ、見学を訴求します。

4.国交省指定流通機構に即時登録

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
早期成約に向け、また取引の拡大を図るため、ご依頼の不動産情報を全国の不動産会社で、 リアルタイム情報共有のうえ、各不動産会社の顧客紹介活動にもつながるシステムです。

5.弊社ネットワークを駆使した営業活動

オープンハウスを開催して積極的な販売活動を行います。
また、店舗でパネル展示し、来店されたお客様にご紹介いたします。

STEP06

内覧時の事前確認

見学希望者が現れたら現地を見学してもらうことになります。
購入希望者が内覧時によく見る場所は4つ。 第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行いましょう。

1.リビング

良い印象を与えるのは、広くて明るいリビング。 不要なものは処分し、整理整頓を行います。カーテンやブラインド等もまとめておき、見栄えよくしましょう。

2.キッチン

キッチンは、広さや清潔感が大切。 調理スペースが十分にあると思われるよう、不要なキッチン用品の処分や片付けで印象UP。

3.水回り

整理整頓し、各部のカビや鏡のくもりや汚れがあれば、きれいに掃除します。
余裕を持って内覧前日までにはキレイにしましょう。

4.庭・バルコニー

雑草を除去し、ゴミなどは事前に掃除。 余計な物があれば、片付けておきましょう。

  • 学校・スーパー・病院などの施設や電車・バスなどの交通も答えられるようにしておくとよいです。
  • 風通しのよい物件の場合では、窓を開けて心地よさをしっかりアピール。
  • 床暖房などがあれば事前につけておくなど、ゆっくり説明しやすい時間になります。
内覧準備
売買契約

STEP07

進行報告

販売活動の状況を定期的にご報告

定期的に販売活動の状況(販促数、反響数、ご案内数と結果状況)をご報告と、周辺市場動向の共有を致しております。

STEP08

売買契約

 購入希望の買主様と、契約条件についての合意をしましたら、 買主様と売買契約を交わし、手付金を受領し、契約を締結します
。 契約が締結された以降は遂行する準備に移ります。

ご用意いただく書類・金銭等
  • 実印
  • 印鑑証明書登記済権利証
  • 登記識別情報
  • 固定資産税等納税通知書
  • 本人確認書類(免許証・パスポート等)
  • 印紙代
売買契約
物件引き渡し

STEP09

残代金の授受・物件引き渡し

 引渡し日までに、抵当権の抹消手続きや各種書類(固定資産税納付書・権利証・印鑑証明書など)の準備をし、引渡しの準備をします。 主な手続きとしては残代金の受取り、固定資産税の清算、登記の申請、鍵の引渡しなどがあります。 これらをもって引渡しとなります。

▶不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安

不動産売却時の手取り金額の計算は、次の通りです。

売買金額 - 諸費用 = 手取り金額

諸費用の一覧

仲介手数料 売買価格の3% + 6万円 + 消費税
売買契約時の印紙代 売買価格によって異なります。
登記関係費用 抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。
測量費用等 土地・戸建取引で必要になる場合があります。
家財処分・引っ越し費用 お荷物の処分量や引っ越し内容によって異なります。
所得税・住民税 売却によって「譲渡益が出た場合」に課税されます。
税率は短期所有、長期所有により異なり、上限3,000万円の特別控除をはじめ、各種制度が利用できる場合もあります。